今日は朝一で飛行機で青森へ。

サッカーの試合があったのでそのまま向かう。
サッカーのために帰ったようなものです(汗

たかが市内リーグごときですが、私にとっては大切なイベント！
若者についていくのはしんどいですが、体が動き限りがんばろうと思っています。

今週も東京ですが、職務質問されないように気をつけます。
知らない人のために説明しておきますね。

実は私、２日に１回は職務質問されます。（笑
ひどいときは改札を出る前、出たあととその日だけで２回もされたことがあります。

何を怪しんでいるのかわかりませんが、急いでいる時は勘弁して欲しいです。

東京ではホテルを転々としているので、キャリーバックをもっていることが多いのですが、それが原因のようですね（汗

コテツさんもよく職務質問されるようなんですが、共通点は色が黒くて、細いやつ、そして大きな荷物。
この３つに当てはまる方は要注意です！！

昨日、東京代々木にて４人のゲストをお迎えし、マル秘資金調達術を開催しました。
全国３１都道府県から２００名の方にご参加いただきました。
ありがとうございます。

ここまでの規模でセミナーをするのは初めてでしたが、無事に終了することができました。

トップバッターは投資家けーちゃん。『銀行に好かれる人になる』をテーマに自身の経験を交えてお話いただきました。

２番手は星島さん。長期的なビジョンに基づいてビジネスとして経営する、といった内容をお話いただいたのですが、さすが１７億円の投資をされているだけあります。
ここまでのレベルになるにはこういいった思考法が必要なんですね。

続いては、渕本さん。元銀行マンとは思えないほど、ぶっちゃけトークでした。（笑
貸す側としての裏側をお話いただき、参加者の方にも大好評でした。

最後は、私中村と北田さんのスペシャル対談。
北田さんがどのようにして年収１億円の大家になったのか？物件購入から融資に至るまでお話いただきました。

計６時間のセミナーでしたが、非常に満足度が高かったようで、主催者の私としてはホッとしています。
なお、このセミナーは後日DVDとして販売する予定です。

セミナー終了後はけーちゃんの飲み会に参加しました。

３０名ほどの方々と投資話に盛り上がり、話しすぎてしまった感じです。（汗

12室中11室空物件を取得した話は何度かさせて頂きましたが、
おかげさまで満室となりました。

私の目標は7月中にできればと思っていたので、早めに実現できて良かったです。
詳しい内容は後日ＨＰ上で公開しますので、良かったら見てください。

それにしても、初めて投資する地域だったのですが、
改めて業者さんの集客力の格差に気付かされました。

今回は約１０社ほどの業者さんに客付けをお願いしたのですが、
そのうち４社だけでほぼ独占状態。

内見した数を含めると、軽く倍以上はあるのでしょうが、この地域は４社だけでほとんどのシェアをとっているような感じさえありました。

そりゃ、そうです。
ある会社では１人の売上目標が月１００万円だそうです。
その会社では他に数人の賃貸スタッフがいます。

すると１００万円×営業スタッフ数＝会社の売上になります。
逆に、月に会社全体で１０万円の売上の会社もあります。

それだけ集客力の違いがあるということです。
集客があればあるほど、私の物件を紹介してもらえる可能性が高いわけですから、これはもうゼッタイ条件ですね。

最近、いろんな人から「中村さんは何時から仕事をしているのか？」を聞かれるので
お答えしておきます。

だいたい、朝は６時には起床（はやっ！）
お年寄りのように、なぜか朝は勝手に目が覚めます。

前の日、２時、３時まで飲んでいても起きる時間は変わりません。
一日中寝ていられる人が羨ましいというか、不思議でしょうがありません（笑

６時におきて、コーヒーを飲みながらメールチェックと返信作業を１時間。
それから着替えて、出勤です。

午前中はだいたい事務作業中心。
執筆や、クライアントの書類作成などです。

昼食は食べずに、リフレッシュを兼ねてジムで１時間運動。
１時間で１０キロくらい毎日走っています。

そういえば、朝ごはんも食べませんね。
ご飯は１日１食なんです。

午後はほとんど外出しています。
物件を見に行ったり、打ち合わせなど。

夕食は５時には食べます。
１日１食だとご飯が非常に楽しみなんです。

寝るのはだいたい、２時くらい。
最近は、毎日家で酒を飲むようになりました。
多くても、缶ビール２本ですが

ビールを飲みながらビデオを見たり、本を読んだり、ネットをしたり・・・

そうして、私の１日が終わります。
では、また！

昨日開催した出版企画セミナーですが、おかげさまで無事終了しました。

どちらかというと、私の時間削減を目的としていたので、最初で最後の企画だったのですが、
満足頂いたようでホッとしています（汗

久々に少人数でやったのですが、著者希望だけあって皆さんとてもパワーがあり、
７時間はあっという間でした。

セミナー後は恒例の懇親会。
今回は全員が出席してくれたのですが、熱いトークに盛り上がり、楽しみにしていたワールドカップを見逃すことに・・・（涙

おそらく今回出席した方の半数は、出版できるような気がします。

今日は仕事で東京に来ています。
午前中は現場で打ち合わせ、午後はクライアントと面談。夜は知り合いと夕食。

最近は東京にいても、遊ぶ時間もない感じです（汗

今、携わっている案件に改修工事があるんですが、
なかなかいい投資をされているので紹介しておきます。

内容的には事務所を借りて、シェアルームを6世帯をつくる。

工事費　 480万円
（当初610万円）

年家賃収入 　388万円(一室5.4万円)

単純に利回り80％。

今回は工事費を借入したのですが、転貸は融資が非常に困難。
そこはリフォームローンで対応しました。
リフォームローンは担保提供がないので、書類審査だけでＯＫ。

支払い額は月7万円。賃料を支払っても月10万円の手取りです。

ちなみにまだ完成前で半分（3世帯）が決まったそうです。

この方は事前に入居見込みを確保していたことと、将来的にも入居者を
確保できるので、このような方法の投資ができたわけですが、知恵と発想しだいですね。

ここ数ヶ月、忙しくてほとんど休みがない状態です。

５月は私の誕生日でもあったのですが、
それすら忘れていました（汗

若い時は誕生日は彼女と過ごしたり、プレゼントをもらったり・・・と、
楽しいことばかりですが、年を重ねるごとにどうでもよくなりますね（笑

そういう気持ちの変化だけであれば、まだいいですが
最近は体の変化が非常に気になります。

▼疲れやすい
▼太りやすい

ちょっと前まで、疲れるっていうのがどういうことなのかよく分かりませんでした。
２日くらい寝ないでいても、夜中まで仕事をしても良かったのが、
最近はめまいがしたり、頭痛がしたり・・・

あまりにひどいので、病院にいくと「それは疲れているんですよ」と言われ
「これが疲れるってことなのか」と思ったほど（笑

また、年を重ねることに「食べること」がとても楽しみになりました。

もともと、食べ物にはまったく興味がなく、お腹に入ればなんでも
いいタイプなんです。

だいたい１日１食で、唯一の食事はカップラーメンでもいいし、ポテトチップスでもいい。
朝は毎日ピノを食べます（笑

今思ったんですが、年のせいではなく食生活に問題があるのかもしれません。

いや〜、どこに行っても込んでますね。
さすがGW！！！

私は待ったりするのが大嫌いなので、込んでいるときはどこにも行きません。
ということで、GWは毎日、まったりしています。
今日もジムに行って・・・
思い出してみましたが、特に何もしていません。

そう言えば、忌野清志郎さん、亡くなりましたね（涙
毎日、いろんな方が病気や、事故でお亡くなりになるニュースが流れますが、ここまでショックを受けたことは正直ありません。

中学生から清士郎さんをリアルに見て、聴いてきた私にしてみれば、自分も年を取っていることに改めて気づかされ、限られた時間を意識させられます。
今日は、清士郎を数十年ぶりに聞いてみようと思います。

さて、先日ご案内させて頂きましたマル秘資金調達術【特別講演】ですが、着々とお申込を頂いております。初回限定価格でのご案内は【残り３４名様】となりましたので、ご興味のある方は、お早めにお申込ください。
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昨日は、「大家さんの一人勝ちセミナー」を無事終了いたしました。

前々日から高熱と寒気全快で、セミナー当日も３９度（汗
さすがにヤバい感じでしたが、懇親会まで出席し、よく頑張りました（笑
お陰でホテルについてからは、ほとんど覚えてません。

毎回多くの方にセミナー、懇親会にご出席いただいているわけですが、皆さん本当にパワーがあります。
昨日の懇親会では、私の教材を買って、競売で２件落札しちゃいました。
挙句の果てに５００万円で落札した物件が、２５００万円で売れる予定だとか。
今度、ご飯でもご馳走になりたいです（笑

それにしても、私のセミナーは毎回女性が極端に少ないんです。
昨日のセミナーも９５％は男性、懇親会については男性ばかりです（涙

最近、私の投資エリアである青森では３０００万円前後の売アパートがだいぶ売れているように感じます。
１、２年前から売っていた物件なのに、ここ数ヶ月の間に次々に動いているようです。

逆に、億単位の物件は一向に動きません。
先日見た物件は数年前から売っている物件ですが、２年ほど前は４億くらいでいました。
それが今は２億ちょっと。
評価額だけで４億以上あり、利回りも２０％くらい。
都内の大家さんにはよだれが出そうな物件ですが、誰も買わない。

購入時、上限価格を設定するのはとても大事なことですね。

それにしても、公務員の力は凄いですね。
最近、公務員の方のコンサルが非常に多く、今取り掛かっている案件でも４件ほどあるのですが、融資づけがとてもスムーズ。

公務員である特権です（笑

先日、クライントの依頼があったため、ある物件の修繕について動いていたのですが、この物件は木造築２０年ですが、利回りは２０％を超え、多少修繕すればまだまだ賃料も見込める物件。

この物件を購入に関るすべての作業を私が行うことになりました。

建物面積７００�uを超えると、火災報知機の他に屋外消火栓も必要となるのですが、その物件は未設置のままで、取り扱いをしている業者さんからは１０００万円前後の費用がかかると言われていたのです。

実際、１０００万の見積書も見せてもらいました。

私はまず、消防署に確認してみました。
設置が必要なことは知っていたのですが、どんな検査をしてなぜ、つけなければいけないのか？
再確認する意味でも、聞いてみたのです。

付けた方がいいのと、付けなければいけない、は意味が違いますから。
すると、やはり付けなければいけないようです（汗

私は、「今さら１０００万円はかけられないから何とかならないか？」と困ったフリをして聞いてみると、屋外消火栓は別につけなくてもいいとのこと。

その代わり、パッケージ型消火栓を設置すれば基準はクリアするというのです。
結果、数社から見積もりを取り、最終的に１５０万円でできることが判明。

もし、鵜呑みにしていたら１０００万円です。
自分で確認することの重要性をあらためて気づきました。

この内容については、よく分からない人もいるかもしれませんが、とにかく自分で調べるということです。（笑

あっ、それと、まったく別の話ですが、この度、最初で最後の出版企画セミナーlを開催することが決まりました。

メールでご案内は来週以降になるのですが、このブログを見ていただいている方には特別にご案内しておきます。
ご興味のある方は覗いてみてください。

今日は横浜で投資家けーちゃん、コテツさん、ＮＳＸ松田さんと音声収録がありました。
３人からの質問に私が答えるという感じで、ある意味、取調べを受けているみたい（笑

終わってみると９０分も話していたようで、なかなか楽しかったです。
ありがとうございます。

なお、こちらの音声は３人が運営されている大家さんの財布の中身レポートの会員様だけに配信するそうです。
月々１,５７５円でこういった音声や、レポートなど、大家さんにとっては費用対効果抜群の情報収集だと思います。入会されていない方はこの機会に入ってみては？

はっきり言ってかなり安い。

そのあとは中華街で会食。
さすが横浜在住の彼らだけあって、なかなか安くておいしい穴場スポットでした。

昨日はジーニアスファクトリー主催の不動産ジャンボリーに参加してきました。

純粋に一大家として、受講していたのですが、私に気づいてくれる方も多い反面、本を読んだことがないという人も中にはいたりして、変な部分でやる気になってきました（笑

それにしても、世の中にはすごい大家さんがまだまだいるものです。

所有規模だけで、大家さんの能力を測ることはできませんが
わずか数年で数百戸を所有していたり・・・
サラリーマン大家として、家賃収入が年収を超えている方が本当に多い。

その行動力と実践力には驚かされます。
どの大家さんも、最近は融資付けにだいぶ苦労されているようですね。
順調に規模を増やされている方は、４、５年前からやっている人が多いのですが、ここ１、２年でスタートしようとしている方は融資付けでつまづいてしまう。

私も急がず、休まない程度に頑張っていこうと思います。

今日はこれから新宿でクラインアントと面談、明日は横浜で打ち合わせです。

工事中だった外壁塗工事がようやく完了したので、昨日は工事チェックと駐車場の清掃も兼ねて、息子と一緒にアパートへ・・・

ほうき、ちりとり、ゴミ袋、ゴム手袋、高圧洗浄機を持参して駐車場のゴミ広い。ちなみにいつでも掃除が出来るように車にいつも置いてあります。
（雪が溶けたあとはゴミが落ちていて、汚いんですね。）

３歳の息子に邪魔されながらも、１時間ほどで掃除は終了し、ゴミ袋が３つ（汗

次は工事のチェックです。
今回の物件は鉄筋コンクリートなのに、唯一残念なのは塗装で仕上げていることでした。
これが全面タイル張りなら、何も言うことはなかったんですが・・・

まぁ、いまさらそんなことを言っても仕方ないですけど。

フォトショップで何度もデザインしながら、ようやく今回の色に決めたのですが、足場を外したあとに見るのは今日が初めて。非常に楽しみです。

汚れが目立たないように濃い色で、なおかつモダンな感じにしようと思い、この色に決定！
赤のアクセントが非常に気に入ってます。

今回の業者さんは始めての方でしたが、非常に丁寧な方で工事写真を送ってくれたり、状況報告も
その都度マメにしてくれたので、非常にきれいに仕上がりました。

有難うございます。

工事箇所の写真も取り終わり、最後に記念撮影デス

なんか、ようやく春になったような感じです。
４月は新年度ということで、何かと忙しい時期ですが、非常に憂鬱になります。

というのも、金融機関の担当者の異動があるからです。
多額な借入をしている私にしてみれば、借入ストップ＝物件購入もストップですからね。

「今の担当者、支店長が異動になったら、どうしよう？」
と、この時期はいつもハラハラドキドキです。

すると、昨日１本の電話が、、、
「中村さん、私、実は転勤になりまして・・・」

先日、新規で融資して頂いた、某銀行の担当者さんからの電話でした。
若い方ではありましたが、非常に一生懸命やって頂いていたので、残念でしょうがありません。

次の人も積極的な方であって欲しいと願うばかりです。

さて、昨日から開始させて頂いたアマゾンキャンペーンですが、おかげさまで各カテゴリで１位独占中です。

■建築費２０%カット!！驚異の儲かる不動産投資術

中村一晴　著（ぱる出版 １,５７５円）
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ちなみに４月２日、午前９時半現在の状況は・・・

　本 > 暮らし・健康・子育て > 資産運用・財テク 　 第1位

　本 > 実用・スポーツ・ホビー > 住まい・インテリア 第1位

　本 > 投資・金融・会社経営 > 不動産・住宅ローン 第1位

と、非常に善戦しております。
ありがとうございます。

おかげさまで全体では１３位、
ビジネス、経済カテゴリでは３位です（涙

現在、上位ランクされている書籍は、

・スラムダンク『あれから10日後-』完全版

・モンスターハンターフロンティア オンライン シーズン5.0

・ファイナルファンタジーXI 電撃の旅団 編 ヴァナ・ディール公式ワールドガイド

・Love myself 梨花

さすがに上位は難しそうです・・・（汗

しかし！なんとかビジネス、経済カテゴリで１位にはなりたいです。

▼まだ、お買いになっていない方

▼出かけたついでに書店で買おうと思っている方

▼私、中村を男にしてやろうという太っ腹の方

今すぐアマゾンでご購入頂けると大変うれしいです。
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今回、アマゾンキャンペーンにご参加頂いた方には元銀行員として、いくつもの融資を担当してきた
日本橋財産コンサルタンツの多田和憲氏との対談音声を無料でプレゼント致します。

キャンペーンの詳細は今すぐこちらをご覧ください。
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