昨年開催した大家さんのひとり勝ちセミナー２００９で既存アパートを高齢者向けに転用する方法をお伝えしました。

それから色々を物件を探していたのですが、ようやく目ぼしい物件が見つかりました。
これから進めていく内容なので今はまだ写真などはお見せできませんが、今後工事内容から施設開設までを公開していく予定です。

この１年で環境も変わり、多少やり方も変わったのでこの内容をモデルにお伝えできることもたくさんあるかと思います。

また、忙しくなりそうです（汗

１月２３日（土）青森市にて不動産投資セミナーを開催しました。
青森で開催するのは始めての試みだったのですが、青森市内に所有する宮城、秋田の大家さん他、多くの方にご参加頂きました。
ありがとうございます！

終わってみた感想としては、青森にも勉強家で実践されている大家さんも多いということです。
皆さん、パワーがあり、買う気オーラ全開（笑

不動産というものは地域性もあるので、本や商材で公開されている情報だけではどうしてもうまくいかないことも多くなります。

私自身が青森投資で実戦している内容を定期的にお伝えしていければと思います。
今後は青森勝ち組大家さん実戦セミナーとして２ヶ月をペースに開催していきますので、お近くの方はぜひご参加ください。

参加者アンケートはこちらでご覧いただけます

私の投資している、青森では例年にない大雪で毎日が嫌になります。
というのも、物件を持っているとそれだけ支出も多くなるからです。

・排雪して欲しい
・水道が凍った
・融雪の灯油代・・・など

そのようなたびに万単位でお金が出て行きます。
早く春になって欲しいです（涙

さて、今日は『希望条件』をテーマにします。

私のところには毎日のように物件が欲しい方からメールがきます。
その中には必ず希望条件が書かれているのですが、それを見ると買える人、買えない人がわかってしまうんです。

物件を増やし続けてる人は希望条件が、最低ラインになっています。
安く買いたいのは誰でも同じですが、ある程度の数字をクリアしていればＧＯ！
こういうのを持っているんです。

逆に、物件を買えない人は希望条件が、ホントに希望であって、理想の条件になっています。

だいたい、このようなパターンとしては

・予算１０００万円
・利回り３０％以上
・自己資金は１００万円

欲を言えば、

・市内中心部で！
・積算の出る物件

私はこんな条件を見るたび、そんな物件ないわ〜（汗
と発狂しています（笑

最近は、よほど親しくなった人でなければ説明もしません。
誰だって否定されるのは嫌なもんですし、私も嫌われたくなくありませんからね。

まぁ、探し方を変えれば、そんな物件にもたどり着くかもしれませんが、だいたいそのような人はネットで探しているんです。

ですから、ホントにそんな物件が売りに出たとしても、その程度の予算の物件は業者が転売用として買取してしまします。

仮に買取しない物件であっても、そこまで値が下がる前に現金客やあまり勉強をしていない大家さんが買ってしまうんです。
市場というのは、買いたい人と売りたい人の合意があってこそ、売れるわけですからね。

だから売れない物件は価格を下げるし、誰でも欲しい物件は価格を下げなくても売れる。
当たり前ですけど・・・

テーマに戻しますが、希望条件は現実的な最低限の数字を持つことです。

どうしても、その条件にこだわるのであれば競売、任売など買い方を変えるしかありません。
でも、そのためにはキャッシュを増やすか、融資をつけられる人になることがゼッタイ条件です。

これは私が経験したからこそ、言えることですが
理想的な物件というのはそんなにあるわけじゃありません。

私も不動産はいくつか買っていますが、理想的な物件などひとつもなく、必ずどこかで妥協しなければ買うことはできませんでした。
だって、売る人は少しでも高く売りたいし、買う人は少しでも安く買いたい。
元々折り合うはずがないんですよ。

今日はここまでにしておきます。

今年も残りわずか・・・。
本当に一年あっという間です。年を重ねる毎に時間の経過も早くなっていますね。

毎年この時期になると、今年の振り返りをしながら来年の計画をしています。
何もしていなくても時間は経過しますし、やりたいことをたくさんやり遂げても同じ１年。

ジェームス・スキナーの音声を聞きながら、心が熱くなっています（笑

そういえば、来年１月２３日に青森でセミナーをやることにしました。
今回は地元の大家さんとの交流目的ということもあり、参加費１，０００円にしました。

１，０００円ということでこれまでの内容と重複している部分もありますが、
まだ話していない内容もお話します。

今のところ３５名の参加予定です。セミナー終了後は懇親会も開催します。
懇親会は１３名となっております。

お近くの方はぜひ、ご参加ください！
↓　↓　↓　↓
http://www.iiapaman.com/20100123.htm

昨日は行徳のステーキいしいで久々にステーキを食べました。

今日は朝から物件調査です。
今までは地方での投資ばかりでしたが、首都圏にもチャレンジしてみようと考えています。

ある程度土地勘のある東西線で探していたら、受益権の面白そうな物件を発見しました。
さっそく、その物件の調査です。

これから買い付けを入れますが、たぶん通らないでしょう＾ロ＾;

ちょっと前に買っていた石渡浩さんの本をようやく読みました。
先日参加したセミナーでも講師をされていたのですが、最近の投資関連の本の中ではピカイチの内容でした。

さすが、今旬の方です。

内容的には、４年で年間収入１億５千万円にした内容と方法論ですが、これまでの類の本と違い、とても理論的で具体的。

本でここまで書いてしまっていいのか、と思うほどです（笑
お読みになっていない方は、ぜひ読んだほうがいいと思います。

学生でもできた! 逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家
石渡浩著

最近、たて続けに案件取得が壊れています。。。

価格が詰まり、ようやく契約しようと思うと、売主、債権者の気が変わる（汗
基本的に買いあがりには一切応じないので、その時点で潔く諦めます。

中には売渡承諾書を発行したにも関わらず、購入価格があがる場合もあったり・・・
押印するまで、お金を払うまでは気が抜けません。

では！

昨日に引き続き、セミナーに参加しています。

何人か知っている方も参加している方もいるのですが、私の姿を見てビックリされる方が多いです。
私は今、すごいロン毛でモジャモジャパーマになっているので、浮浪者見たいな感じです。
その格好で融資を受けれるんですか？と聞かれたくらいです（笑
→ちなみにちゃんと受けていますよ

さて、今回のセミナーは２日間で９名の講師となっています。２日目の今日はどちらかと言うと、実際に投資をされている方が、自分の投資実績、そして、今後の予測をお話しされているようです。

・競売、公売で底地を買うのがいいという方

・戸建がいいという方

・中古木造アパートがよいという方

・安い土地を探して、アパートを建築するのがよいという方

どれもすべて不動産投資ではありますが、投資の種類や購入方法は皆さん違います。
また、どの方もその方法で成功されているわけですから、成功方法はひとつではないですし、逆に自分にあった投資法を見つけることも重要かと思います。

セミナーを聞きながら、私も自分の投資方法を考えてみました。
私も大家行を始めてから７年が経過し、その頃とは時代、環境、考え方も変わっているので投資方法もだいぶ変わってきましたが・・・

１、競争がない状態で買える事

２、とにかく安く購入し、転売したとしても利益を取れること（転売目的ではない）

３、転売しやすい規模、価格帯であること（転売目的ではない）

４、十分な収益性があること（NOIで２０％以上）

５、現状の状態よりも、その物件の本来を価値で判断すること

このような条件で購入するようにしているのですが、そうすると、だいたい購入方法や物件も決まってきます。

取得方法としては、任売や破産物件。

物件の状態としては、空室であったり、改修工事を要する、いわゆるボロ物件。

たとえば、１２戸中１１戸が空室、１６戸中１１戸が空室。
（ちなみにセミナーではこのような物件はゼッタイNGになっていましたが（笑）

また、改修費用だけでも１０００万円はかかる物件。

こんな物件を安く購入し、再生するのが私の投資スタンスになっています。
まぁ、手間はほかの方よりも何倍もかかります（汗

来年、早々にこの内容をお伝えできるようにしたいと思います。

今日は１０時から品川でクライアントと打ち合わせ。
戸建賃貸８棟の新築計画があり、プランニングからお手伝いすることになりそうです。

午後（ちなみに現在セミナー中）は汐留で２日間のセミナーに出席しています。
サラリーマン流不動産投資道場主催で『２０１０年度版不動産投資の戦略マップ』と称していろんな講師が話す予定です。

たまにはこんなのもいいかなと思って、参加しました。
今後に向けていいヒントがあればラッキーです。

とうとうインフルエンザにかかってしまいました。
しかも、新型です（涙

手洗い、うがい、マスクとあんなに気をつけていたにも関わらず、子供が熱を出したときにはすでに手遅れで私も感染していたようです。

一気に３９℃まで加速しました（笑

と言っても、それは先週の話で今日から完全復活です！

さぁ、今年も残り１ヵ月。

今年の後半からは、知識の吸収、物件取得を主としてたのでセミナー関連はお休みしていたのですが、
来年から活動を開始します。

今のところ、1月に公演（青森開催）、2月にセミナー（東京開催）を予定しています。

青森開催は私自身の投資法についてですが、立て続けに空室ボロ物件を取得し、満室にした内容になりそうです。

１２戸中１１室空室物件、１６戸中１１戸空室物件をどのように再生したのか？

東京開催は、今はまだ秘密にしておきます（笑
今後メルマガにて告知しますので、お楽しみに！

今年も残り1ヶ月弱、本当に早いものです。

この時期になると手帳の買い替えをするのですが、今年はマインドマップ手帳を使っていたのですが、
自分的にはちょっと合わなかったので、その前まで使っていた
戦略思考手帳に戻すことにしました。

この手帳、Ａ５サイズと大きいのが難点ではありますが、手帳＝考える時間を重要視する私にとっては
非常にフィットしています。

私の著書、サラリッチの法則で紹介させていただいたスケジュール帳の生みの親でもある
澤田多津也 さんが出版されました。

「あなたをダメにする時間管理術の落とし穴」
インデックス社/メディアパル

澤田さんの「あなたをダメにする時間管理術の落とし穴」はテーマこそ「時間」ですが、なぜ仕事術や成功法則でうまく行く人と行かない人がいるのかを明らかにし、その対策をタイプ別に示しています。

仕事も人生も楽しみながら豊かにするためのお薦めの一冊です。

11月6〜10日まで澤田さんがマル秘特別プレゼントの発刊記念キャンペーンを行っているようです。
詳しくは下記をご覧になって下さい。
↓　↓　↓
http://www.mental-m.com/amz/

所有物件の玄関前に変化をつけようと、プランターを探していたのですが、ようやくみつけました。

日用品店でも売ってはいるのですが、どうも安っぽいというか、すぐ壊れそうな感じがして・・・
センスのいいものを探していたのです。

トーシンコーポレーションはプランターのメーカーで、公共工事や店舗などで使用されることが多いのですが、ガラス繊維強化セメントでできているので丈夫です。

多少、値は張りますが高級感と見た目の良さに惚れ、2台購入しました。

なんとなく今は吸収する時期かなと思っていることもあり、読書量を意識的に増やしています。
とにかく吸収しまくろうかと（笑

私の場合はアマゾンで大人買いが多いのですが、最近はリアル書店にもよく行きます。
事務所の向かいが紀伊国屋ということもあるのですが・・・

ちなみに今日も買いました。

『ぼうず丸儲けのカラクリ』が気になるところです（笑

物件資料、収支計画との睨めっこが続き、疲れてきましたので、休憩がてらブログ更新です。

最近は購入の依頼などで毎日のように買付を入れているのですが、買付が通るか通らないかは『誰から買うか？』につきます。

誰からというのは、２つの意味があり、

１つ目はどんな売主さんから買うのか？
２つ目は誰に話を持っていくべきか？

この２つです。

売主さんについては、ズバリ、困っている人。
儲けようと思って売る人の物件は、価格が下がりません。
だって、価格を下げてまで売るよりであれば、所有していた方がいいわけですからね。

収入が入らない、返済ができない、借金をなくしたい、債権を回収したい、そのために売る。

このような物件は買付が通りやすいのは事実ですが、デメリットもあります。
それは、物件が悲惨な状態になっていることが多いということです。

空室だったり、改修工事が必要だったり・・・

安く買えても、買った後の手間もあります。

もうひとつは、売っている物件を誰を通して買うかです。
一般的には不動産業者の仲介になるのですが、不思議なことに同じ物件でも仲介に入る不動産業者によって、落とせる価格も違うのです。

その根底にあるのは不動産業者の思い込みもあるかもしれません。

例えば、４０００万円の物件に２５００万円で買付けをいれたとします。

Ａ社は『そんなに下がるはずはない』と思って交渉する、あるいは交渉すらしてくれない。

Ｂ社は、価格の妥当性に納得し、積極的に交渉してくれる。

もちろん、交渉力も必要なので、そこにも差が出てくるかもしれません。

あるいは、不動産業者を通さなくても購入できる場合もあったりします。
不動産業者で売りに出ている物件だとしても、その業者も扱える物件でしかなく、違うルートで意思決定者と直接、交渉できることもあるんです。

交渉は人が入れば、入るほど本質が見えなくなってくるものです。

そうやっていくと、価格というのはいくらでも下がります。

売価格　８，０００万円→　指値　３，０００万円→　回答　３，５００万円
売価格　６，８００万円→　指値　２，８００万円→　回答　３，３００万円
売価格　７，０００万円→　指値　３，０００万円→　回答　３，５００万円

最近出した買付に対する結果です。

この中で実際に取引したものもありますが、ほぼ売値の半値以下です。

その２つをどうやって見つけるのかが重要になってくるわけですが、そこはいずれお話します。