物件資料、収支計画との睨めっこが続き、疲れてきましたので、休憩がてらブログ更新です。

最近は購入の依頼などで毎日のように買付を入れているのですが、買付が通るか通らないかは『誰から買うか？』につきます。

誰からというのは、２つの意味があり、

１つ目はどんな売主さんから買うのか？
２つ目は誰に話を持っていくべきか？

この２つです。

売主さんについては、ズバリ、困っている人。
儲けようと思って売る人の物件は、価格が下がりません。
だって、価格を下げてまで売るよりであれば、所有していた方がいいわけですからね。

収入が入らない、返済ができない、借金をなくしたい、債権を回収したい、そのために売る。

このような物件は買付が通りやすいのは事実ですが、デメリットもあります。
それは、物件が悲惨な状態になっていることが多いということです。

空室だったり、改修工事が必要だったり・・・

安く買えても、買った後の手間もあります。

もうひとつは、売っている物件を誰を通して買うかです。
一般的には不動産業者の仲介になるのですが、不思議なことに同じ物件でも仲介に入る不動産業者によって、落とせる価格も違うのです。

その根底にあるのは不動産業者の思い込みもあるかもしれません。

例えば、４０００万円の物件に２５００万円で買付けをいれたとします。

Ａ社は『そんなに下がるはずはない』と思って交渉する、あるいは交渉すらしてくれない。

Ｂ社は、価格の妥当性に納得し、積極的に交渉してくれる。

もちろん、交渉力も必要なので、そこにも差が出てくるかもしれません。

あるいは、不動産業者を通さなくても購入できる場合もあったりします。
不動産業者で売りに出ている物件だとしても、その業者も扱える物件でしかなく、違うルートで意思決定者と直接、交渉できることもあるんです。

交渉は人が入れば、入るほど本質が見えなくなってくるものです。

そうやっていくと、価格というのはいくらでも下がります。

売価格　８，０００万円→　指値　３，０００万円→　回答　３，５００万円
売価格　６，８００万円→　指値　２，８００万円→　回答　３，３００万円
売価格　７，０００万円→　指値　３，０００万円→　回答　３，５００万円

最近出した買付に対する結果です。

この中で実際に取引したものもありますが、ほぼ売値の半値以下です。

その２つをどうやって見つけるのかが重要になってくるわけですが、そこはいずれお話します。